Un tema que genera muchas dudas en cuanto a su interpretación es que tipo de IVA tiene que aplicarse a reformas u obras de rehabilitación, reparación o construcción de viviendas.
La normativa -sobre todo en cuanto a las magnitudes cuantitativas- lo deja bastante claro pero las dudas surgen en cuanto a las posibles interpretaciones lo que da lugar a consecuencias que pueden llegar a ser importantes al tratarse, a menudo, de cuantías importantes.
De entrada, vamos a definir dos grandes grupos de obras:
Obras de construcción o rehabilitación
Estas obras van a tributar al IVA tipo reducido del 10% en los siguientes casos:
Construcción
- Ejecuciones de obras de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (incluidos locales y garajes) en contratos formalizados entre constructor y contratista, no para el caso de subcontratas. En este sentido, se considerará que se destina a viviendas siempre y cuando al menos el 50% de la superficie se destine a dicho uso.
- Ventas con instalación de armarios de baño y cocina en viviendas, también con contratos formalizados directamente entre promotor y contratista. Si la entrega de armarios es sin instalación tributará al 21%.
- Obras efectuadas para Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes, con un máximo de dos plazas por propietario. Se entiende como construcción cuando aumente la superficie habitable.
Rehabilitación
Para que se considere una obra como rehabilitación y tributar en consecuencia al 10%, deben cumplir dos requisitos:
- Que más del 50% del coste corresponda a consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas. Esto puede acreditarse con informes técnicos de profesionales que así lo acrediten.
- Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores a la rehabilitación) o al valor de mercado antes de la rehabilitación, siempre sin tener en cuenta el valor del suelo.
Se consideran obras análogas a las de rehabilitación las de adecuación estructural, refuerzo en la cimentación de pilares o forjados, ampliación de superficie construida, reconstrucción de fachadas y patios interiores o instalación de elementos elevadores.
También incluimos obras conexas a la rehabilitación que no se consideren como un simple mantenimiento, pintura de fachada, etc.. como por ejemplo obras de albañilería, fontanería, carpintería, climatización o rehabilitación energética.
Obras de renovación o reparación
Como norma general, el tipo de IVA en reformas de viviendas a aplicar será el 21%. No obstante, tributarán al 10% las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas a viviendas cumpliento los siguientes requisitos:
- Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda para uso particular (no se aplicaría si destina la vivienda al arrendamiento).
- Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de reparación
- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, caso de aportarlos, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.
A partir de esta definición inicial, pueden surgir dudas en cuanto a la interpretación, por ejemplo:
- ¿Qué se entiende por materiales aportados? Serán aquellos que queden incorporados al edificio tales como ladrillos, piedras,cal, arena, yeso,etc. No lo serían las maquinarias y herramientas.
- ¿Puede aplicarse el tipo reducido del 10% a la reparación o renovación de piscinas? La respuesta es No. El tipo aplicable será el 21%.
- ¿Se puede aplicar el tipo reducido del 10% a la instalación de doble acristalamiento de la vivienda? No, ya que lo normal es que el coste de los materiales en este caso supere el 40%
- ¿Pueden incluirse las licencias de obras para calcular el coste total del proyecto? La respuesta es Si.
- ¿En viviendas aseguradas, que tipo de Iva tiene que aplicarse? Si la obra la contrata directamente el asegurado será el 10%, sin embargo si es la compañía de seguros será el 21%
- ¿La instalación de un ascensor se considera rehabilitación? Si, tributará al tipo reducido del 10% siempre y cuando el coste de la rehabilitación supere el 25% del precio de adquisición, excluido el valor del suelo.
- ¿Qué tipo se aplica a las reparaciones en viviendas alquiladas? Será el 21% pues no es para uso particular sino como arrendamiento.
Conclusión sobre el tipo de IVA en reformas de viviendas
Como decíamos al inicio, los parámetros cuantitativos son claros pero la problemática vendrá de las interpretaciones que hagamos en cada caso, bien por lo que hace referencia al tema contractual -constructor, promotor, contratista, etc… bien al concepto de cada factura y a la descripción de los servicios y materiales aportados.
El tipo de IVA en reformas de viviendas al tratarse de un tema cuantitativamente relevante- es importante analizar antes cada operación ya que el problema no será para una factura en concreto, sino para el conjunto de toda la obra.
Sobre el autor:
Miquel VallsAsesor Financiero
Miquel Valls – Asesores Fiscales y Financieros
